仲量联行(JLL)是世界五大知名的房地产咨询机构之一，近日仲量联行发布了2019年第三季度马尼拉的房地产市场报告。报告中称，“菲律宾强劲的国内经济，能够抵御全球市场的不确定性”。
1、菲律宾宏观经济概况
马尼拉宏观经济数据
GDP保持5.5%增速
9月通货膨胀上升了0.9%
利率下调4%
对美元汇率达到52.04
人口1.079亿
失业率5.4%
2、住宅房地产
a. 供应
2019年第三季度完成了6,100个单元，主要来自马卡蒂市和奎松市。截止到2019年第三季度，马尼拉大都会的住宅供应量总计36.72万套。从2019年第四季度到2022年，新增的公寓供应可以达到90,300个单元，主要来自马卡蒂市和奎松市。
b. 租金和房价
截止第三季度的租金和房价
租金每月每平方380-1,200比索，房价41,000-471,000比索每平方，期房房价75,000-421,000每平方。
c. 需求驱动
购房驱动：高净值人群，年轻专业人士，新组建的家庭
租房驱动：企业租房，职员租房，本地人租房
d. 每个市区的市场占比
奎松市、马卡蒂市、塔吉格市就现有住宅单元数，领先于其他市区。这是因为奎松市的大量直接人口，和不断增长的商业活动。同时马卡蒂市和塔吉格市的需求强劲。这一现状将产生持续影响，马卡蒂市和奎松市继续占主导地位。
住宅项目有向商圈边缘转移的趋势。
e. 开发商份额
马尼拉房地产开发商的市场份额预计
截止到第三季度，前4大开发商分别是SMDC，美嘉地产(Megaworld corporation)，阿亚拉地产(Ayala land)和DMCI。他们也将在未来继续领跑马尼拉的房地产市场。
f. 空置率
马尼拉大都会各市区空置率
马尼拉：0.6%
马卡蒂：2.2%
帕赛：1.0%
帕拉纳克：1.3%
奎松：5%
帕西格：1.2%
曼达卢永：4.7%
塔吉格：3.4%
穆丁鲁伯：1.5%
马尼拉地区总的空置率到第3季度为3.2%，这源于持续的供应和需求。马卡蒂市和塔吉格市即使存货量大，其强劲的需求仍使得空置率降低。湾区因为蓬勃发展的网络菠菜市场，也出现低空置率。
g. 出售率
2019年第四季度到2022年，总出售率预计达到95.9%。奎松地区因为大量涌入的供应量，和未能匹配的需求，出售率降低到84.5%。
马尼拉大都会各市区预计出售率
马尼拉：99.9%
马卡蒂：99.5%
帕赛：99.4%
帕拉纳克：100.0%
奎松：84.5%
帕西格：99.3%
曼达卢永：100.0%
塔吉格：100.0%
穆丁鲁伯：99.7%
h. 租房市场的需求驱动
外籍员工
跨国公司、离岸外包公司、大使馆和领事馆的外籍员工，对公司住房的需求推动了马卡蒂CBD，全球城，奥迪加斯CBD的中高档租赁市场。
网络菠菜职员
为网络菠菜职员提供的住房需求，推动了湾区的租赁市场。来自网络菠菜职员租房的需求驱动，也在奎松和曼达卢永市开始上升。
本地劳动力
其他租赁市场的驱动者，是在工作地点附近找住所的当地雇员，和影响学校附近租赁需求的学生。
i. 购房的需求驱动
最终用户
住房用户有4类，改善型住房家庭、未成家的年轻人、新组建的家庭、海外劳工家庭。不同地区的住房用户集中程度不同，改善型住房家庭位于居民区，如奎松市和帕西格市，或者CBD边缘地权。而年轻人大多位于CBD边缘区域或新兴城镇。
投资的高净值人士
当地的高净值人士主要来自富裕家庭或者公司高管，他们购买房产是为了在资本增值后转售或进入租赁市场。外国高净值人士的投资大多被归类于企业需求，这些房产用来提供就业住房。外国投资者更加关注与他们业务相关的领域，如跨国公司和大使馆的CBD区域，以及湾区，网络菠菜集中的奎松市。
