菲律宾马尼拉炒房炒楼花经历分享

从2016年炒菲律宾马尼拉房产至今, 3年来菲律宾房价涨了很多,尤其是菲律宾的首都马尼拉,我已经成功转手了45套,也从马尼拉房产的购房小白一路厮杀磨炼成了菲律宾炒房老鸟,分享菲律宾买房投资经验,给同样喜欢菲律宾想投资菲律宾马尼拉房产的朋友一点帮助,让你们少走弯路。

首先我为什么选择了菲律宾,我以前在上海,是个玩咖,对投资不感兴趣,工作闲暇最大的爱好就是旅行和潜水。同样当年我收入的大部分也没有积累,而是花在了旅行和潜水上。这一点现在看来非常不好,没有积累的人很难通过资金获利,会一直处在一个手停口停的状态。也正是这种状态让我后来选择了买菲律宾马尼拉房产,当时我的个人经济情况也只能买得起菲律宾马尼拉房产,这和菲律宾马尼拉房产的付款方式有关,后面我会慢慢讲给大家听。

在旅游的路上我接触到了菲律宾,非常喜欢长滩岛的白沙滩,科隆岛跳岛潜水的惊艳,如纽约一样现代的马卡蒂AYALA大街,BGC的第五大道,每次去菲律宾都让我感觉到这个国家的发展和变化,因为经历过上海的房价的上涨,所以我走到哪里都比较留意当地租金和房价的变化。菲律宾马尼拉的一切都有种似曾相识的感觉,这不就是10年前的上海吗!!!所以2016年一年我去了10次菲律宾,暴走在马尼拉的大街小巷考察菲律宾房产房价租金收益,风土人情,然后我发现菲律宾房产基本面非常好。

首先菲律宾房产永久产权,不算公摊,再一个菲律宾这几年经济很好, 菲律宾GDP每年持续增长6%-7%,杜特尔特上台以后大力发展经济改革,首都马尼拉特别繁荣,就好像当年我们中国改革开放的头2-3年,未来预计有十年的改革开放发展红利。再聊聊菲律宾的人口红利,当中国和西方国家面临人口老龄化严重问题时,菲律宾过亿的人口红利是未来经济可持续发展的核心力量,有人才有对房子的需求,特别是年轻人口,而菲律宾刚好是一个适龄劳动力人口占全部人口70%的年轻的国家,汇丰银行分析到2050年,菲律宾将成为世界第16大,东南亚第一大经济体。

还有最重要的一点呢,就是菲律宾几乎全民说英语,这让新移民能够轻松生活,只要你说英语,而且重要的购房合同都是英语,我们也可以看懂,这个很重要,不然都不知道自己签的什么合同,心里多慌啊,同样菲律宾大量的会讲英文的年轻人口,近几年BPO业务发展迅猛,菲律宾超越印度,成为全球最大的外包呼叫服务中心。

在咨询当地中介,菲律宾马尼拉房子竟然是0首付或者1成首付,之后每月供几千直到房子盖好给尾款,这就又涉及到了前面说的以前经常出国旅游不会存钱的问题,等真要投资的时候,手头闲钱太少,菲律宾这种低首付高杠杆的付款方式特别适合当年没有多少钱的我,这种空手套白狼的好事,敢问这个世界上除了菲律宾,哪里还会再有啊。在国内,三成首付,上海举例,没有一百万现金,你就是想炒也不能上手,但在菲律宾即使没钱,或者没有很多钱,年轻的投资者也还是可以参与的。发展初期的国家还是给了“屌丝”翻身的机会,如果你眼光够好的话。

我看好菲律宾房产的未来,我决定出手,遵守房产界地段地段地段为王的原则,为了降低风险,我果断的选择了马尼拉正中心马卡蒂CBD,在距离马卡蒂AYALA大街的半岛酒店走路5分钟的位置,以预售价格和接近于预售的价格,购入菲律宾首富SMDC地产公司的AIR RESIDENCE期房8套月供3700-4000元,买了阿亚拉地产的GENTRY四套,月供5500元,要看汇率,从此开始了我每个月供房的苦逼房奴生活,当时汇率最低的时候我一个月月供就要还掉52000人民币养这12套房子,而我当时的收入只有6万一个月,在上海,真是不敢病也不敢歇,很艰难的过了一年半。

然后逆袭剧本来了,从2016年初买到菲律宾房产几乎每3个月房产公司涨价一次,最夸张的时候一个月涨两次,结果短短一年半的功夫,到了2017年年底,这些我310万比索购入的期房已经涨到了680万比索,而且在这个在马卡蒂稀缺地段的期房楼盘,还没有盖好的楼盘,房产公司就接近售完了,这个时候我决定卖掉它套现,主要当时也真是供的要崩溃了,所以就产生了卖掉换钱的想法,虽然这个想法现在看来是短视的,毕竟这么好的位置马卡蒂正中心的房子未来8万10万一平都有可能的。

这里需要说一下,菲律宾房产政策和我们不同,国内期房没房产证的时候是不可以转手的,但是菲律宾房产卖家只需要向地产公司支付一定的更名费用,就可以以转让期房合同的方式卖给买家。这也就造就了菲律宾炒房客的一门生意,期房楼花转卖,以赚取差价,因为菲律宾房子的付款方式,前期投入并不大,买的早的人,利润和投入几乎可以做到1比1。

之后我和买家在上海见了面,杀价讨价还价各种杀,上海本地人还是很精明的,我要价550万比索,最后被她砍价到510万比索,她把我前面一年半时间供款花掉的7万人民币外加我的利润一次性付我,更名费用她自己出,余款她还是按照原来合同的约定付款给SMDC地产公司。之后我们买了同一天的机票,相约出发菲律宾马尼拉,本着对买家负责的精神,也为了更名当天办理顺利,我付费约了一个菲律宾当地的中介来帮我们做材料,帮我和房产公司SMDC提交了转卖更名申请,帮我填写了卖家弃权书,帮买家填写了购买申请表格,我们俩的护照和合法入境的签证复印签字。因为买家和我年纪差不多,一路上还挺愉悦的,有说有笑有调侃,我甚至于还帮她揣了一部分美金闯关出境,不然她一个人带的钱太多了,远远超出规定金额。

当天非常顺利,到了马尼拉机场我俩直接打车去的MALL OF ASIA附近的SMDC地产公司总部,9点半进去,下午2点半全部办好,中间中介跑去找律师公证我的卖家弃权书的时候我俩出去吃了午饭,愉悦的喝了个咖啡,鉴于我已经签好了弃权书,她跟我说这个楼盘的位置在几年后会价值200万人民币没有问题,这个我们谁也不确定,但也许吧,全当借她吉言了,毕竟我在这个楼盘还留了一套自住养老的。

至此头套房子48楼的转卖结束,获利190万比索。

从马尼拉回来以后花3个月时间开始找买家,操作第二套第三套期房,找了一个人在日本的华人,她完全是看中了菲律宾房产的高租金,买来准备交房后吃租的,用她的话说,就是租10年也就回本了,因为毕竟总价也就50-60万人民币而已,即使不考虑增值部分,光吃租那个地段一年也有5万人民币租金,租上10年以后这房子几乎相当于白来的了。之后又进入关键环节砍价杀价斗智斗勇,要价560万比索,被杀到500万比索,更名费买家自己出,我包中介费。之后进入付订金环节,约好三月底一起空降马尼拉,她从日本飞过去,我从上海飞过去,

还是同样的套路,我向SMDC地产公司提出更名申请,预约中介,办理签证,购买机票,目前第二套还在操作中,具体我就不贴图了,如果按照我当时购买价格来看的话,这套52楼的可以获利180万比索。

前后花了9个月的时间,卖了8套期房合同,留了4套阿亚拉的gentry继续持有。从买第一套菲律宾的房子到获利套现成功,前后两年的时间,获利了200万人民币吧,不是什么特别大的钱,但毕竟投入也不算大,尝到甜头以后,我逐渐开始深入的研究菲律宾房产如何买期房楼花,如何买笋盘,如何接手当地人的期房合同,那种本地人失业了要断供的,这种我会低价先买下来,转到我自己的名字下面,然后我再寻找合适的老外客户,转手卖出,在马尼拉待久了越来越爱上这鱼龙混杂的大都市,截止到今天为止,我已经炒卖了45套菲律宾的期房楼花,成为菲律宾房产上的职业炒房客,同时我也做一部分销售工作,帮助中国来的炒房客转手和托管他们在菲律宾投资的房产。

从16岁开始折腾,出英国留学,毕业后各种创业,有赚有亏,其实最后真没剩下什么,瞧一眼账号里的钱,多数都是投资炒房赚的,有上海的,有菲律宾的,中国楼市十年大阳线,摧毁一切价值观,曾经狂妄热血满满的少年也不得不低头踏实的买房卖房养家糊口,因为很简单,炒房的几乎都活的挺好的,创业的把命创没的也不在少数。今天的菲律宾就像10年前的上海,处在经济上改革开放的头2-3年,这里不单单是房产,其他行业也是充满无数机会,欢迎大家来到菲律宾马尼拉。

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